Rechtsanwalt Hans-Peter Weber

Aktuell: Wohnraummietrecht


Heilung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzugs

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Peter Weber im November 2005

Befindet sich ein Mieter in Zahlungsverzug und hat der Vermieter daraufhin das Vertragsverhältnis gekündigt und Räumungsklage erhoben, sieht das Gesetz eine Heilung der Verzugsfolgen vor. So tritt diese nach Zugang der Kündigung ein und wird die Kündigung dadurch unwirksam, wenn spätestens vor Ablauf einer Schonungsfrist von zwei Monaten die ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage berechnet wird, die fällige Miete und die fällige Entscheidung beglichen wird (vgl. § 559 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

In einem Urteil vom 16.02.2005 - Az. VIII ZR 6/04 (in ZMR 2005, 356) hat der Bundesgerichtshof dann auch entschieden, dass die fristlose Kündigung der Vermieterseite unwirksam wurde, nachdem während des Prozesses für den säumigen Mieter das zuständige Sozialamt die rückständige Miete übernommen hatte. Die klagende Vermieterin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstandes jedoch vorsorglich auch fristgemäß gekündigt, weil der Mieter seiner vertraglichten Hauptpflicht zur Zahlung der Miete schuldhaft nicht nachgekommen war. Folglich kann die fristgerechte Kündigung trotz rechtzeitiger Nachzahlung wirksam bleiben. Entscheidungskriterium ist das Verschulden des Mieters. Ist er wegen unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe zahlungsunfähig geworden, wird ein Verschulden zu verneinen sein und kann er die Wohnung behalten. Wenn er allerdings aus anderen Gründen nicht gezahlt hat, kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar sein und ist dem Räumungsanspruch zu entsprechen.

Im Einzelnen wirft diese Entscheidung allerdings einige Fragen auf, so z.B. wann denn eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit vorliegt und welche Anstrengung ein Mieter unternehmen muss, um zumindest Anteile am monatlichen Mietzins zu zahlen.

Der Vermieterseite wird künftig nahe zu legen sein, dass sie bei Zahlungsverzug zusätzlich fristgerecht kündigt.

Beide Seiten - Mieter und auch Vermieter - sollten sich im Zweifelsfalle beraten lassen, was erforderlich ist, um den sichersten Weg zu gehen.

Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass die vorgenannte Mitteilung eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann. Bei Rückfragen können Sie sich gerne an meine Kanzlei wenden.

© Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Peter Weber im November 2005



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