Rechtsanwalt Hans-Peter Weber

Aktuell: Wohnraummietrecht


Die Neuregelung von Kündigungsfristen im Wohnraummietrecht

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Peter Weber im Oktober 2005

Die gesetzlichen Regelungen der Kündigungsfristen bei Wohnraummietver-trägen haben in den vergangen Jahren erhebliche Änderungen erfahren. Die Kündigungsfrist hat selbstredend erhebliche Bedeutung bei der Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung. Ich möchte Ihnen im Folgenden einen kleinen Rückblick und Blick auf die derzeitige Rechtslage sowie die daraus resultierenden Konsequenzen geben.

Vor dem 01.09.2001 waren die gesetzlichen Kündigungsfristen symmetrisch. Sie betrug 3 Monate und verlängerte sich nach 5-, 8- und 10jähriger Mietdauer für beide Parteien jeweils um 3 Monate, höchstens auf 12 Monate. Nach dem 01.09.2001 wurden asymmetrische Kündigungsfristen eingeführt. Danach konnte der Mieter immer mit einer Frist von 3 Monaten ordentlich kündigen. Der Vermieter verlängerte sich diese "Grundkündigungsfrist" nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate, höchstens also auf 9 Monate. Der Gesetzgeber wollte aus Gründen der Mobilität des Mieters diesem einräumen, grundsätz-lich mit einer Frist von 3 Monaten das Mietverhältnis ordentlich zu beenden. Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2005 geschlossen wurden, ergaben sich aber erhebliche Probleme.

So trat der Bundesgerichtshof diesem Ansinnen gleich durch mehrere Entscheidungen entgegen. Danach führte die (sinngemäße) Wiederholung der alten Kündigungsfristen zur Weitergeltung der Fristen vor dem 01.09.2001 (Urteil vom 18.06.2003 - VIII ZR 240/02 in NJW 2003, 2739ff). Auch die Wiedergabe der alten gesetzlichen Kündigungsfristen lediglich als Fußnote im Mietvertrag reichte hierfür aus (Urteil vom 10.03.2004 - VIII ZR 64/03 in NJW 2004, 1447ff). Selbst eine Regelung der Schuldrechtsreform änderte nichts an dieser Ansicht der Bundesrichter (Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04 in NJW 2005, 1572ff). Folglich galten trotz der Bemühungen der Gesetzesgeber weiterhin die Altfristen für die Altmietverträge.

Der Gesetzgeber hat auf die Rechtsprechung des BGH reagiert. Um sein Ziel, nämlich die Geltung der dreimonatigen Kündigungsfrist für Mieter auch für solche Wohnraummietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, zu erreichen, hat er die maßgebliche Übergangsvorschrift (Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB) wie folgt geändert: "Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."

Dieser Zusatz hat zur Folge, dass unter folgenden Voraussetzungen die Rechtslage nach der Mietrechtsreform auch für Mietverträge vor dem 1.9.2001 gilt, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs.2 BGB durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurden und die Kündigungs-erklärung ab dem 1.07.2005 zugegangen ist.

Damit dürfte wohl für die ganz große Mehrheit der Wohnraummietverträge bei der Mieterkündigung eine dreimonatige Kündigungsfrist gelten. Allerdings ist zu beachten, dass nämlich nach wie vor alle Formen von Individualvereinbarungen und die formularvertragliche Vereinbarung anderer Fristen, als sie in § 565 Absatz 2 BGB a.F. vorgesehen waren, gültig sind (vgl. Börstinghaus in NJW 2005, 1902ff).

In der Praxis wird man also nicht umhin kommen, auch künftig die Kündigung anhand des jeweiligen Mietvertrages zu prüfen. Anderenfalls läuft man Ge-fahr, rechtliche Nachteile zu erleiden.

© Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Peter Weber im Oktober 2005



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