Rechtsanwalt Hans-Peter Weber

Aktuell: Wohnraummietrecht


Eine Übersicht zum Wohnraummietrecht anhand der Rechtsprechung des BGH aus 2003 bis 2005

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Peter Weber im Dezember 2005

Die Entscheidungen der Gerichte in mietrechtlichen Angelegenheiten sind zahlreich. Auf die Position des Mieters bzw. Vermieters können sie maßgeblichen Einfluss haben. Im Folgenden werden einige wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus den Jahren 2003 bis 2005 auf die wesentliche Kernaussage zu problematischen Streitpunkten zusammengefasst.

Gebrauch der Mietsache

BGH, Urteil vom 5.11.2003 - VIII ZR 371/02 in NJW 2004, 56:
Der Mieter muss die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er seinen Lebensgefährten/seine Lebensgefährtin in die Wohnung aufnehmen darf. In der Regel hat er einen Anspruch auf Erlaubniserteilung.

BGH, Urteil vom 19.10.2004 - VII ZR 327/03 in WuM 2004, 725:
Bei dem Anbringen einer Parabolantenne ist abzuwägen zwischen der Beeinträchtigung der Außenansicht des Hauses und dem Interesse des Mieters am Empfang bestimmter Sender (z.B wie in BGH 2.3.2005 VIII ZR 118/04das Interesse eines ausländischen Mieters am Empfang von fünf Hei-matprogrammen)

Geminderter Mietzins

BGH, Urteil vom 10.05.2005 - XII ZR 225/03 in NJW 2005, 1713
Bemessungsgrundlage für die Minderung des Mietzinses ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 347/04 in NZM 2005, 699
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete ein-schließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht. Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.

Mieterhöhung

BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 94/04 in NJW 2005, 2310
Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu-zustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhö-hungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden. (amtlicher Leitsatz)

BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 199/04 in NZM 2005, 735
Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Mie-te vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungs-schreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine still-schweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden. (amtlicher Leitsatz)

Kündigung

BGH, Urteil vom 9.7.2003 - VIII ZR 276/02 in NJW 2003, 2604:
Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam.

BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04 in ZGS 2005, 84
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. (verlinken mit Heilung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzugs)

BGH, Urteil vom 27.04.2005 - VIII ZR 206/04 in NJW 2005, 2154
Bei der Berechnung der so genannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Samstag als Werktag mit zu zählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03 in ZGS 203
Der Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung künftig selbst nutzen will. Macht der Mieter allerdings geltend, die Gründe seien nur vorgeschoben, muss er dies vor Gericht beweisen.

BGH, Urteil 21.01.2004 - XII ZR 214/00 vom in N JW 2004, 1320
Ist in einem Mietvertrag zur Wirksamkeit einer Kündigung vorgesehen, dass diese schriftlich und per eingeschriebenem Brief zu erfolgen hat, so hat die Schriftform konstitutive Bedeutung, während die Versendung als Einschreibe-brief nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, dagegen kann ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen.

Räumungsvollstreckung

BGH, Beschluss vom 25.06.2004 - IXa ZB 29/04 in ZMR 2004, 738:
Aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung kann nicht ge-gen einem im Titel nicht genannten Dritten vollstreckt werden, wenn dieser Mitbesitzer ist.

BGH, Beschluss vom 18.07.2003 - IXa ZB 116/03 in ZMR 2003, 826:
Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht auf Grund des gegen den Hauptmieter ergangenen Vollstreckungstitels betrieben werden.

Betriebskosten

BGH, Urteil vom 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 in ZMR 2004, 430:
Kosten der Dachrinnenreinigung stellen sonstige Betriebskosten dar, die auf den Mieter umgelegt werden können.

BGH, Urteil vom 26.5.2004 - VIII ZR 135/03 in WuM 2004, 399
Die Kosten der Gartenpflege hat der Mieter auch dann zu tragen, wen er den Garten nicht nutzen kann, die Gartenfläche das Anwesen aber insgesamt verschönert

BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 116/04 in WuM 2005, 200
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs-zeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflichtung ist der Kläger mit der der Beklagten noch im Jahr 2002 übermittelten Abrechnung, die für das Jahr 2001 mit einem Betrag von 218,53 Euro endete, nachgekommen. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts zur Wahrung der Abrechnungsfrist genügend. Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger Ansicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit einer for-mell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden.

BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 ZMR 2005, 439
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Ab-rechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis been-det ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszah-lungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Be-triebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung ein-zuklagen.

Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses

BGH, Urteil vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02 in NJW 2003, 2234:
Eine an sich zulässige Klausel, in der der Mieter mit Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit verpflichtet wird, ist dann unwirksam, wenn sie mit einer unwirksamen Endrenovierungsklausel verbunden ist (sog. Summierungseffekt)

BGH, Urteil vom 22.9.2004 - VIII ZR 360/03 in ZMR 2005, 34:
Eine Vertragsklausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt, ist unwirksam. Es muss eine Fristenverlängerung zugunsten des Mieters möglich sein.

BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 192/04:
Wenn der Mieter sich laut Mietvertrag dazu verpflichtet Schönheitsreparatu-ren zu übernehmen, wird die Pflicht dann fällig, sobald aus der Sicht eines ob-jektiven Beobachters Renovierungsbedarf besteht.

BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 17/04 in ZGS 2005, 164:
Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erfor-derlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparatu-ren im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszule-gen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unab-hängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Kaution

BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 372/04 in WuM 2005, 718
Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 01. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist. (amtlicher Leitsatz).

Beachten Sie bitte, dass die hier aufgeführte Rechtsprechung nicht als Maß-stab für jeden Mietrechtsstreit gelten kann. Es bedarf regelmäßig einer konkre-ten Prüfung der Rechtslage nach Ermittlung der Einzelfallumstände.

© Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Peter Weber im Dezember 2005



verantwortlich: Rechtsanwalt Hans-Peter Weber, Bonn   +++  aktualisiert am 7.10.04  +++   avaris-webdesign, bonn