Rechtsanwalt Hans-Peter Weber

Fortgeltung alter Kündigungsfristen in Wohnungsmietverträgen

Fortgeltung alter Kündigungsfristen in Wohnungsmietverträgen nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Weber im Juni 2003


Der Bundesgerichtshof hat am 18.06.2003 in mehreren mietrechtlichen Angelegenheiten über die Fortgeltung der alten Kündigungsfristen in Wohnraummietverträgen nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform entschieden (Urteile vom 18. Juni 2003, Aktenzeichen: VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02 VIII ZR 339/02 VIII ZR 355/02). Die Urteile selbst wurden bislang noch nicht veröffentlicht, haben aber erhebliche Bedeutung für die Mietrechtspraxis, so dass hier kurz auf sie eingegangen werden soll.

Über folgenden Sachverhalt war zu entscheiden: Die Mieter wollten die Mietverträge mit einer Frist von drei Monaten kündigen und beriefen sich auf die seit 01.09.2001 geltenden Regelungen. Den Mietverhältnissen lagen vor der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 abgeschlossene Formularverträge zugrunde. In diesen waren die damaligen, nach Mietdauer gestaffelten, gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich wiedergegeben. Die Vermieter forderten die Einhaltung dieser längeren, vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Der BGH gab ihnen Recht.

Hauptaussage der insgesamt 4 Urteile ist: Die kurze Dreimonatsfrist für die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter gilt nicht für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Altverträge, in denen hiervon abweichende Kündigungsfristen vereinbart worden sind. Insbesondere betrifft dies auch formularmäßige Altverträge, in denen die damaligen, nach Mietdauer gestaffelten, gesetzlichen Kündigungsfristen - wörtlich oder sinngemäß - wiedergegeben werden.

Die Bundesrichter begründeten dies mit der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, wonach eine von der gesetzlichen Dreimonatsfrist abweichende (längere) Kündigungsfrist gelte, wenn dies vor dem 01.09.2001 "durch Vertrag vereinbart" worden ist, was vorliegend der Fall war; darüber hinaus mit der Begründung des Gesetzentwurfs für das Mietrechtsreformgesetz (BT-Drucks. 14/4553, S. 77). Aus Gründen des Vertrauensschutzes solle sichergestellt werden, dass vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes wirksam vereinbarte Kündigungsfristen auch zukünftig wirksam bleiben. Außerdem werde ein Mieter nicht unzumutbar belastet, wenn grundsätzlich an den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen festgehalten werde. So habe er in Härtefällen einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages, wenn er einen Ersatzmieter stelle.

Damit müssen sich Mieter, die ihren Mietvertrag vor dem 1. September 2001 geschlossen und mit ihrem Vermieter die damaligen gesetzlich geltenden Kündigungsfristen vereinbart haben, grundsätzlich weiterhin an diese halten. Weiteres - insbesondere, ob der Gesetzgeber auf diese Rechtsprechung reagiert - bleibt abzuwarten.


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