Rechtsanwalt Hans-Peter Weber

Aktuell: Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen Zahlungsverzug


Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen Zahlungsverzug - Was ist bei der Begründung zu beachten?

Ist ein Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis kündigen Es handelt sich um einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung. Diese Kündigung muss schriftlich (vgl. § 568 Absatz 1 BGB) unter Angabe des wichtigen Grundes (vgl. § 569 Absatz 4 BGB) erfolgen.

Nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB liegt ein wichtiger Grund insbe-sondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er-streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erricht.

Problematisch und von den Gerichten nicht einheitlich beantwortet ist bislang die Frage, welche Anforderungen an die Begründung der Kündigung beim Zahlungsverzug zu stellen sind. (Verweis auf die Urteile-Mietrecht)

So soll zwar bei "einfachen Sachlagen" dem Erfordernis der Begründung ge-nügt sein, wenn der Vermieter den Zahlungsrückstand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Mieten beziffert (BGH, Urt. V. 22.12.2003 - VIII ZB 94/03). Insoweit kann es aber zu Problemen kommen, wann von einer einfachen Sachlage auszugehen ist und wann nicht.

Um zu vermeiden, dass die Kündigungserklärung in einem möglichen Rechts-streit als formell unwirksam betrachtet wird, sollte im Rahmen der Begründung eine ausführliche und verständliche Darstellung des Zahlungsverzuges erfol-gen. Es reicht jedenfalls nicht aus, ein Mieterkontoblatt an das Kündigungs-schreiben anzuheften.

Sie sollten sich im Zweifelsfalle beraten lassen, was erforderlich ist, um den si-chersten Weg zu gehen.

Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass die vorgenannte Mitteilung eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann. Bei Rückfragen können Sie sich gerne an meine Kanzlei wen-den.

© Mitgeteilt im September 2004 von Rechtsanwalt Hans-Peter Weber, Kaiserstraße 101, 53113 Bonn



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