Rechtsanwalt Hans-Peter Weber

Aktuell:Mietrecht-Rechtsprechung 9-04

Nachfolgend finden Sie einige exemplarisch ausgesuchten richterlichen Entscheidungen zu einer kleinen Auswahl von mietrechtlichen Themen.

Kündigung: Entscheidungen zu den Anforderungen an außerordentliche Zahlungsverzugskündigungen

  • LG Berlin, Beschluss vom 21.01.2003, Az. 65 T 102/02 (in NJW 2003, 3063) - (Leitsatz der NJW-Redaktion) An die Zahlungsverzugskündigung des Vermieters dürfen keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden. Deshalb schadet es nicht, wenn sich der Vermieter im Kündigungsschreiben auf eine nicht einschlägige Vorschrift bezieht bzw. einen Zahlungsverzugsmonat falsch bezeichnet, solange nur ein zur fristlosen Kündigung ausreichender Saldo bezeichnet und die Kündigung auf diesen gestützt ist.


  • LG Hamburg, Urteil vom 08.07.2003, Az. 316 S 43/03 (in NJW 2003, 3064) - Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss der Vermieter den Zahlungsrückstand darlegen. Nicht ausreichend ist es, wenn hierzu eine Aufstellung überreicht wird, die mit einem Saldovortrag beginnt, aus dem nicht ersichtlich ist, welche unterlassenen Zahlungen, nämlich Mietrückstände oder Rückstände aus Nebenkostenabrechnungen, diesem zugrunde liegen.


  • BGH, Urteil vom 22.12.2003, Az. VIII ZB 94/03 (in Mietrechtsberater 2004, 99f.) Bei einfacher Sachlage reicht es zur Begründung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus, im Kündigungsschreiben den Kündigungstatbestand und den Mietrückstand anzugeben.


  • LG Dortmund, Beschluss vom 05.01.2004, 1 T 53/03 (in Mietrechtsberater 2004, 100) - Wird der Kündigung eines Zahlungsverzugs lediglich ein Auszug des Mietkontos beigefügt, welches neben Mietforderungen und -Zahlungen auch weitere Rechnungspositionen und Gutschriften enthält, ist der Mietrückstand nicht ausreichend dargelegt.


  • BGH, Beschluss vom 30.06.2004, Az. VIII ZB 31/04 (in NZM 2004, 699) Der Vermieter genügt bei klarer und einfacher seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und diesen beziffert (aus den Gründen)

Unwirksamkeit von Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

  • BGH, Urteil v. 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 in NJW 2003, S. 2234 ff - (amtlicher Leitsatz) Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und das mit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist. - (Aus den Gründen) Nach der Rechtsprechung (...) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam. (...) Nach der Rechtsprechung (,,,) können auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen.


  • BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az. VIII ZR 77/03: Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Welche Kündigungsfristen gelten eigentlich?

  • BGH, Urteil vom 18.6.2003, VIII ZR 324/02 - Die kurze Dreimonatsfrist für die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter gilt nicht für vor dem 1.9.2001 abgeschlossene Altverträge, in denen hiervon abweichende Kündigungsfristen vereinbart worden sind. Dies betrifft auch formularmäßige Altverträge, in denen die damaligen - nach Mietdauer gestaffelten - gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden.


  • BGH, Urteil vom 10.03.2004, Az. VIII ZR 64/03 - § 573 c Abs. 4 BGB ist auch auf solche Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 Absatz 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben.

Neuere Entscheidung hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung von Wohnraum:

Nach § 552 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Wird ein Wohnraummietverhältnis gekündigt, erfordert dies einen Kündigungsgrund. Beispielhaft sind im § 573 Abs. 2 BGB einige Fälle des Berechtigten Vermieterinteresses aufgeführt. Insbesondere der Eigenbedarf des Vermieters ist ein häufiger Kündigungsgrund. Wegen Eigenbedarfs kann der Vermieter kündigen, wenn er die ganze Wohnung für sich selbst, für eine Person, die zu ihrem Haushalt gehört, oder für einen Familienangehörigen benötigt, der ihm nicht allzu fern steht. In der Kündigungserklärung selbst muss dieser Wohnbedarf vernünftig und nachvollziehbar begründet werden.

Nachfolgend einige Entscheidungen, die sich mit dem Problem der Eigenbedarfskündigung auseinandersetzen:

  • BGH, Urteil vom 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02 (in ZMR 2003, 664-665) -(Amtliche Leitsätze) Geschwister sind Kraft Ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte Angehörige des Vermieters im Sinne von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a. F. ( jetzt: § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er den Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in der selben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht. Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.


  • BGH, Urteil vom 09.07.2003, Az. VIII ZR 311/02 (in ZMR 2003, Seite 665-667) (Amtliche Leitsätze) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in der selben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.


  • Landgericht Regensburg, Urteil vom 24.09.2002, Az. 2 S 116/02 in ARGE Mietrecht und Immobilien, Infoletter 2/2003) - (Nicht amtlicher Leitsatz) Ein konkreter Kinderwunsch stellt einen die Eigenbedarfskündigung des Vermieters rechtfertigenden Grund dar. Es handelt sich um einen mit einiger Sicherheit eintretenden zukünftigen Umstand.


  • OLG Köln, Urteil vom 10.03.2003, Az. 16 U 72/02 - (Nicht amtlicher Leitsatz) Geben die Eltern einer fünfköpfigen Familie bei der Eigenbedarfskündigung einer von drei kleinen Wohnungen in einem Haus als Grund an, dass sie alle drei Wohnungen in diesem Haus für ihre Familie benötigen und legen sie dabei im Kündigungsschreiben gleichzeitig dar, wie sie die drei Wohnungen auf die Eltern und die Kinder im Einzelnen aufteilen wollen, so entfällt der geltend gemachte Eigenbedarf nicht dadurch, dass die Eltern und die Kinder später zwar weiterhin alle Wohnungen im Haus für die Familie nutzen, die Wohnungen aber anders unter einander aufteilen wollen.

Verlust des Rechts zur Mietpreisminderung?

Der BGH hatte über die Frage zu befinden, ob das Recht des Mieters, den Mietzins wegen eines Wohnraummangels zu mindern, verliert, wenn der Mietzins über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos weitergezahlt wird.

  • BGH, Urteil vom 16.07.2003, Az. IIIV ZR 274/02 (in NJW 2003, Seite 2601 - 2603) - (Amtliche Leitsätze) Hat ein Wohnungsmieter, dessen Mietvertrag vor dem in Kraft treten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.09.2001 geschlossen worden ist, in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. sein Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er den Mangel seit längerer Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weitergezahlt hat, so verbleibt es hinsichtlich der bis zum 01.09.2001 fällig gewordenen Mieten bei diesem Rechtsverlust. Die Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes und der hierzu ergangenen Übergangsvorschriften führen nicht zu einem Wiederaufleben des Minderungsrechts. Für nach dem in Kraft treten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordenen Mieten, scheidet eine analoge Anwendung des § 536 b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536 C BGB. Das gilt auch für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind. Soweit hier nach das Minderungsrecht des Mieters nach dem 01.09.2001 nicht entsprechend der bisherigen Rechtssprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a. F. erloschen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Mieter dieses Recht unter den strengeren Vorraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB) oder des stillschweigenden Verzichts verloren hat.

    Mit dieser Entscheidung haben die Bundesrichter eine seit dem Jahre 1936 fortgeführte Rechtssprechung aufgrund der Mietrechtsreform für die heute geltenden Gesetze klargestellt. Fehlte nach der alten Rechtslage eine Mietsrechtliche Bestimmung in solchen Fällen, weil der Mieter erst etwa zwei Jahre nach Beginn der Störung erstmals den Zustand gerügt und den Mietzins gemindert hatte, und musste diese Regelungslücke mit einer Analogie überbrückt werden, so trifft dies für die neue Regelung des Mietrechtes nicht mehr zu. Nach der neuen Rechtslage ist der Mieter nur dann und solange an der Mietminderung gehindert, als er den Mangel dem Vermieter nicht anzeigt (§ 536 C BGB n. F.) Für die Zeit bis zum in Kraft treten des neuen Mietrechts (01.09.2001) verbleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Für die ab dem 01.09.2001 fällig werdenden Mieten ist das neue Mietrecht ohne Einschränkung maßgebend, sodass der Mieter das Minderungsrecht nicht verliert, weil er mit der Mängelrüge zu lange gewartet habe. Zu beachten ist aber weiterhin der Grundsatz von Treu und Glauben ( § 242 BGB) oder der Stillschweigende Verzicht, wonach der Mieter sein Minderungsrecht verloren haben kann.

Mietminderung bei Wohnflächenabweichung

  • BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 44/03 - Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche (hier bei einer Wohnung mit Dachschräge) zu mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche ab, ist der Mieter regelmäßig berechtigt, die Miete zu mindern. Für die Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, können die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen der §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung als Maßstab herangezogen werden. Die Vorschriften sind auch auf den preisfreien Wohnraum anwendbar.

Betriebskosten

  • BGH, Urteil vom 97.04.2004, VIII ZR 146/03 (in Mietrechtsberater 2004, S. 254) - Eine Umlagevereinbarung über Betriebskosten kann auch durch wiederholten Ausgleich des Saldos einer Abrechnung, die von der vertraglichen Klausel nicht gedeckte Positionen enthält, zustande kommen.


  • BGH, Urteil vom 27.04.2004, VIII ZR 167/03 - Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten im Sinne der vorgenannten Vorschrift sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist


  • BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az. VIII ZR 135/03 - Solange eine Gartenfläche nicht dem Vermieter oder einem einzelnen Mieter zur alleinigen Nutzung vorbehalten ist, kann der Vermieter die Kosten der Gartenpflege bei entsprechender Umlagevereinbarung in der Betriebskostenabrechnung ansetzen.

Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass die vorgenannte Mitteilung eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann. Bei Rückfragen können Sie sich gerne an meine Kanzlei wenden.

© Mitgeteilt im September 2004 von Rechtsanwalt Hans-Peter Weber, Kaiserstraße 101, 53113 Bonn


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